Resposta direta
Este modelo reúne um checklist e um edital de assembleia geral extraordinária para deliberar curta estadia: mudar destinação ou cláusula da convenção, ou aprovar regras operacionais de regimento.
Mudança de destinação do edifício ou da unidade, e alteração da convenção, pedem dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351 — sobre o total, não sobre os presentes. Regras de portaria no regimento seguem o quórum que a convenção fixar.
Sem pauta específica e sem convocação de todos, pelo art. 1.354, a ata não segura o tema. Adapte forma e prazo à convenção do prédio.
Antes de redigir o edital#
Decida qual das duas assembleias é esta. Misturá-las no mesmo item é o erro que o guia de temporada e Airbnb tenta evitar.
| Pauta | Quórum | Documento |
|---|---|---|
| Mudar destinação da unidade ou do edifício, ou cláusula de uso da convenção | dois terços dos condôminos (art. 1.351) | convenção |
| Regras de portaria, hóspede e áreas comuns | o que a convenção fixar para o regimento | regimento |
A minuta de cláusulas operacionais está no modelo de regras de curta estadia. O rito de convocar está em como convocar assembleia. O edital precisa de ordem do dia específica. Todos os condôminos devem ser convocados, pelo art. 1.354.
Fato. Em 1º de junho de 2026 o STJ escolheu o Tema 1.443 e ainda não escreveu a regra. A notícia de 17 de setembro de 2026 avisa a pausa, em todo o Brasil, dos processos que perguntam se a frase de uso residencial basta ou se a convenção precisa proibir com todas as letras. O Boletim de Precedentes n. 141 fala nos processos que já estão na Justiça. A assembleia deste modelo não é processo.
Observação. Convocar não espera o julgamento. O processo que já corre é que tende a ficar parado. O guia explica, em linguagem direta, a diferença entre a decisão de maio e o Tema 1.443.
Hipótese. Uma ação nova pode parar também. As fontes não dizem quem ganha e não mandam adiar a assembleia.
Checklist pré-assembleia#
- Cláusula de destinação da convenção localizada e transcrita para a pasta da reunião.
- Pauta classificada: destinação/convenção ou regimento.
- Minuta do texto a votar disponibilizada com a convocação.
- Quórum indicado no edital, com a base de cálculo (todos os condôminos, se for art. 1.351).
- Forma e antecedência conferidas na convenção — não copiadas de outro prédio.
- Quem convoca: síndico (art. 1.348, I) ou um quarto dos condôminos (art. 1.355).
- Prova de envio unidade a unidade.
- Se eletrônica ou híbrida: instruções de acesso no instrumento, pelo art. 1.354-A, § 1º.
Minuta de edital#
EDITAL DE CONVOCAÇÃO — ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
O síndico do [NOME DO CONDOMÍNIO], no uso da atribuição do art. 1.348, I, do Código Civil [ou: os condôminos signatários, nos termos do art. 1.355], convoca os senhores condôminos para Assembleia Geral Extraordinária.
Data: [DATA] 1ª convocação: [HORA], com o quórum de instalação do art. 1.352, salvo disposição diversa da convenção. 2ª convocação: [HORA], nos termos do art. 1.353 e da convenção. Local / meio: [SALÃO / LINK], [presencial / eletrônica / híbrida].
Ordem do dia (escolha e mantenha só o que será votado):
- Deliberar sobre a [manutenção / alteração] da destinação residencial das unidades e [alteração da cláusula X da convenção], inclusive quanto a contratos atípicos de curta estadia com exploração econômica reiterada, nos termos do art. 1.351 do Código Civil (quórum: dois terços dos votos dos condôminos).
- Deliberar sobre a aprovação das regras de portaria, identificação de ocupantes e uso de áreas comuns em locação residencial, temporada e curta estadia, para integração ao regimento interno, no quórum previsto na convenção para alteração do regimento.
A matéria do item 1, se mantida, não se aprova por maioria dos presentes. Quórum especial não cai em segunda convocação, salvo o que a lei prever para sessão permanente.
A minuta correspondente está disponível em [LOCAL / ANEXO / LINK].
[CIDADE], [DATA] [NOME], síndico [ou lista de condôminos que convocam, com unidades]
Depois da reunião#
Lavre ata com o quórum apurado sobre a base correta. Se o dois terços não saiu, registre a insuficiência — não “aprove na prática”. Comunicação a ausentes e, se for o caso, sessão permanente seguem o art. 1.353, § 1º.
Antes de usar, adapte
Este modelo é um ponto de partida. Confira cada item abaixo contra a convenção e o regimento interno do seu condomínio.
- Escolha uma pauta principal: alterar destinação/convenção (art. 1.351) ou só regras de regimento (quórum da convenção). Não disfarce as duas numa linha só.
- Substitua os campos entre colchetes pelos dados reais do condomínio, data, local e quem convoca.
- Use o prazo de antecedência e a forma de envio que a convenção exigir, não um prazo inventado.
- Indique no edital a base de cálculo do quórum: dois terços de todos os condôminos, se a matéria for destinação.
- Anexe ou disponibilize o texto da cláusula ou das regras com a mesma antecedência da convocação.
- Prove a convocação unidade a unidade. O art. 1.354 invalida deliberação sem convocação de todos.
- Se a assembleia for eletrônica ou híbrida, o edital precisa dizê-lo, pelo art. 1.354-A, § 1º.
Perguntas frequentes
- Quem pode convocar esta AGE?
- O síndico ou um quarto dos condôminos, pelo art. 1.355. Se o síndico se recusa a pautar destinação, a segunda via existe. As assinaturas identificam a unidade de cada signatário.
- Posso colocar “discutir Airbnb” na ordem do dia?
- É pouco. Ordem do dia genérica não avisa se se vota destinação (dois terços de todos) ou regimento (quórum da convenção). Redija o item com o artigo interno e o efeito jurídico. Deliberação surpresa é o argumento clássico de anulação.
- E se o dois terços não for atingido?
- A matéria de destinação não cai para maioria dos presentes. O art. 1.353 ressalva quórum especial. Desde a Lei nº 14.309/2022, o § 1º do art. 1.353 permite converter a reunião em sessão permanente, por decisão da maioria dos presentes, com as condições de prazo e convocação dos ausentes. Não aproveite a noite para “aprovar na mesma” com outro quórum.
- Preciso anexar o texto da cláusula?
- O Código Civil não impõe o anexo. Disponibilizar a minuta com a convocação evita voto no escuro. Edital que só diz “aluguel por temporada” sem dizer se libera, veda ou regulamenta produz discussão de corredor.
- A AGE espera o julgamento do Tema 1.443?
- Não. A reunião do prédio não está parada. Em 1º de junho de 2026 o STJ escolheu o Tema 1.443 para decidir se a frase de uso residencial já basta, ou se a convenção precisa proibir com todas as letras. A regra ainda não saiu. A notícia de 17 de setembro de 2026 avisa que os processos na Justiça sobre isso estão parados no Brasil. Convocar, com pauta clara e o quórum certo, continua sendo o caminho.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) — convocação, destinação e quórum
- Lei nº 14.405/2022 — quórum de dois terços para destinação
- Lei nº 14.309/2022 — assembleia eletrônica e sessão permanente
- STJ, Informativo de Jurisprudência n. 889 — curta estadia e destinação
- Aluguel por curta temporada é tema de recurso repetitivo no STJ
- Boletim de Precedentes do STJ n. 141 — Tema 1.443