Regimento interno de condomínio

Regimento interno

Documento que detalha as regras de uso das áreas comuns e da convivência cotidiana no condomínio, subordinado à convenção e por ela exigido, com alteração mais simples do que a da convenção.

Também chamado de

Regulamento interno · RI

O que o regimento interno regula#

Enquanto a convenção define como o condomínio existe, o regimento interno define como se vive nele. Na prática, é o documento que responde às perguntas que o síndico ouve todo dia:

• horários de funcionamento de piscina, academia, playground e salão de festas;
• regras e prazos de reserva de áreas comuns, e o que acontece com quem reserva e não usa;
• horário permitido para obras e mudanças;
• limites de ruído e horário de silêncio;
• uso da garagem, visitantes, carga e descarga;
• circulação de animais nas áreas comuns;
• entrada de prestadores de serviço e de entregadores;
• uso de churrasqueira, varal, bicicletário, depósito.

Nada disso está no Código Civil, e com razão: são decisões que dependem do prédio, do perfil dos moradores e da estrutura disponível.

Onde ele se encaixa na hierarquia#

O art. 1.334 do Código Civil lista o que a convenção deve determinar. O inciso V é o regimento interno. Isso resolve a hierarquia sem margem para dúvida:

Lei
 └── Convenção de condomínio
      └── Regimento interno
           └── Deliberações de assembleia

Uma regra do regimento que contrarie a convenção é inválida naquilo em que conflita. Uma regra da convenção que contrarie a lei também.

Cabe ao síndico “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia” (art. 1.348, IV) — os três, nessa ordem de precedência.

Por que ele é o documento mais útil da gestão#

A convenção exige dois terços dos votos dos condôminos para ser alterada (art. 1.351). É um quórum difícil de reunir, e deliberadamente difícil.

O regimento interno não tem quórum fixado em lei. Quem define é a convenção, e o quórum costuma ser menor. O art. 1.350 inclusive menciona a alteração do regimento entre os assuntos que podem ser tratados na assembleia ordinária anual — aquela que já acontece de qualquer forma.

A consequência prática é uma regra de bolso que poupa muita frustração:

Se a mudança pode ser feita no regimento interno, faça no regimento interno.

Levar à convenção o que não precisa estar lá é a forma mais comum de uma gestão travar em torno de um quórum inatingível.

Os limites do regimento#

O regimento detalha; ele não cria o que a lei reservou a outro documento.

Sanções. A definição das sanções é matéria de convenção (art. 1.334, IV). O regimento pode descrever condutas e procedimentos, mas a base da multa precisa estar na convenção. Se a convenção for omissa, o art. 1.336, § 2º, joga a decisão sobre a cobrança para a assembleia, por dois terços dos condôminos restantes. Detalhamos isso em síndico pode aplicar multa sem advertência?.

Direitos do condômino. O regimento não pode suprimir direitos que a lei assegura, como usar as partes comuns conforme sua destinação (art. 1.335, II) ou votar estando quite (art. 1.335, III).

Rateio de despesas. O critério de contribuição é matéria de convenção (art. 1.334, I).

Restrições ao uso da unidade privativa. O regimento alcança principalmente as áreas comuns e a convivência. Restringir o uso da unidade exclusiva exige base na convenção e esbarra no direito de usar, fruir e dispor livremente da unidade (art. 1.335, I).

Um regimento que funciona#

Regimentos costumam falhar por dois motivos opostos: são genéricos demais para resolver o caso concreto, ou detalhados demais para alguém conseguir ler.

O que caracteriza um regimento útil:

• Escrito na linguagem de quem pergunta. “Até que horas posso fazer obra?” tem resposta em uma frase, não em três parágrafos com remissões.
• Específico o suficiente para ser aplicado. “Não perturbar o sossego” não é regra — é o dever legal do art. 1.336, IV, repetido. Regra é “obras permitidas de segunda a sexta, das 8h às 18h, e aos sábados das 9h às 13h”.
• Coerente com a estrutura real do prédio. Regra sobre área que o condomínio não tem só produz ruído.
• Consistente com a convenção, sem contradizê-la e sem repeti-la inteira.
• Datado e versionado, para que se saiba qual versão vale e desde quando.

O problema que nenhum regimento resolve sozinho#

Um regimento interno excelente e desconhecido tem o mesmo efeito prático que nenhum regimento.

A maioria das infrações de convivência não decorre de má-fé, mas de desconhecimento: o morador que faz mudança no domingo quase sempre não sabia que havia restrição. O documento existe, está correto, e não chega a quem precisa dele no momento em que precisa.

Distribuir o regimento na chegada do morador, mantê-lo acessível e responder na linguagem da pergunta resolve mais casos do que qualquer sanção prevista nele.