Resposta direta
DependeDepende do que a convenção e o regimento já exigem. O síndico cumpre e faz cumprir esses documentos e as decisões da assembleia, pelo art. 1.348, IV, do Código Civil; zela pelas partes comuns, pelo inciso V; e pode impor e cobrar as multas devidas, pelo inciso VII.
Ele pode reunir fatos concretos — frequência de entradas, duração aparente das estadias, serviços visíveis — e notificar a unidade, com dispositivo e prazo para manifestação. Pode exigir na portaria o que o regimento já exige de qualquer visitante ou ocupante.
Não pode inventar cadastro, percentual ou “proibição do aplicativo” por recado, nem entrar na unidade. A destinação só se altera por dois terços dos condôminos, pelo art. 1.351.
O que o cargo autoriza#
A fiscalização de curta estadia não é um poder extra. É o mesmo cargo, aplicado a um uso que pode colidir com a destinação.
O art. 1.348, IV, manda cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. O inciso V manda diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. O inciso VII manda impor e cobrar as multas devidas — as que a convenção prever, pelo art. 1.334, IV, dentro do teto legal.
O mapa completo do uso está no guia de aluguel por temporada e Airbnb. A tese do STJ — exploração reiterada descaracteriza destinação residencial — está na pergunta condomínio pode proibir Airbnb?. Aqui o recorte é só este: o que o síndico pode exigir amanhã de manhã.
Fato. Fiscalizar não espera o Tema 1.443. Em 1º de junho de 2026 o STJ escolheu dois processos, os REsps 2.272.537/SC e 2.272.536/SP, para um dia escrever a regra do país. Quem conduz é o ministro Raul Araújo. A data está no Boletim de Precedentes n. 141. A notícia de 17 de setembro de 2026 avisa que os processos já em curso ficam parados em todo o Brasil. A dúvida é se a cláusula residencial basta, ou se a convenção precisa proibir com todas as letras. A regra ainda não saiu. A decisão de maio, o REsp 2.121.055, continua sendo o norte. Ainda não é a regra nacional.
Observação. O processo que já corre tende a ficar parado. A notificação, a portaria e a multa da convenção não param.
Hipótese. Uma ação nova, sobre a mesma dúvida, pode parar também. As fontes não dizem quando sai o julgamento, nem o que o juiz faz com um pedido urgente.
O que pode exigir#
O que já está escrito. Se o regimento manda identificar visitante, anotar entrada ou usar o elevador de serviço em mudança, isso vale para hóspede de plataforma. Não é regra nova: é a regra antiga aplicada a um ocupante novo.
Fatos, não rumor. O acórdão pede análise concreta: habitualidade, diárias, cômodos, serviços. Portaria e livro de ocorrências registram o que se viu, com data. Print de anúncio ajuda a contextualizar; sozinho, não prova reiteração.
Ciência formal à unidade. Destinatário, fato, artigo interno ou legal, prazo para se manifestar. O modelo mental é o da advertência. Envio em grupo de WhatsApp enfraquece a prova e expõe dado de terceiro.
Sanção prevista. Se, depois da ciência, o uso contrário à destinação continuar, aplica-se o que a convenção disser, com o teto do art. 1.336, § 2º. Reiteração sobe ao art. 1.337, com quórum próprio. O rito está em multa condominial e em síndico pode multar sem advertência?.
O que não pode exigir#
Não invente procedimento federal. Não existe, nestes artigos:
- número mínimo de reclamações;
- prazo nacional para “desligar o anúncio”;
- direito de entrar na unidade para conferir cama de hóspede;
- multa em percentual que a convenção não prevê;
- proibição do aplicativo por comunicado, como se isso alterasse o art. 1.351.
Liberar exploração econômica ou mudar destinação é assembleia com dois terços. Disciplinar portaria no regimento é assembleia com o quórum da convenção. Os dois textos adaptáveis estão nos modelos de regras e de edital.
O que fazer na prática#
- Leia destinação e regras de visitante.
- Registre fatos no livro, sem adjetivo.
- Notifique o titular da unidade, com prazo de defesa.
- Só então fale em multa, se a convenção autorizar.
- Se o conflito for de regra inexistente, convoque assembleia — não improvise no mural.
Perguntas frequentes
- Posso exigir cópia do anúncio e do contrato?
- A lei federal do condomínio não cria esse dever de entrega. Se a convenção ou o regimento já pedem identificação de ocupantes, a portaria aplica a regra que vale para qualquer hóspede. Pedir documentos na notificação, para o titular esclarecer o tipo de uso, é diligência; recusar-se a informar pesa na análise de habitualidade. Não vira busca na unidade.
- Quantas reclamações preciso para notificar?
- Nenhuma lei federal fixa número mínimo. O art. 1.336, IV, trata do uso contrário à destinação e do prejuízo ao sossego. Reiteração, para a multa do art. 1.337, prova-se com fatos repetidos — o livro de ocorrências ajuda — não com uma cota de bilhetes no grupo. Uma ocorrência grave e documentada já sustenta ciência ao titular.
- Posso multar direto quem anunciou?
- Só se a convenção prever a sanção e depois de dar ciência que permita defesa. O Código Civil não exige advertência como etapa universal, mas a convenção pode exigir, e o STJ, em matéria de sanção condominial, cobra notificação prévia. Pular a ciência é o caminho mais curto para a multa cair. O teto do art. 1.336, § 2º, é de até cinco vezes a contribuição mensal.
- E se a convenção for omissa sobre curta estadia?
- Ainda vale o dever de destinação do art. 1.336, IV, se a edificação for residencial. O STJ tratou exatamente de convenção que não falava em plataforma, só em uso estritamente residencial. Fiscalizar o desvio concreto continua possível. Criar regulamento novo de portaria ou liberar exploração econômica, porém, é pauta de assembleia — não de comunicado do síndico.
- Posso barrar o hóspede na portaria?
- A portaria aplica o regimento: identificação, horário, uso de área comum. Não existe, nestes artigos, poder de recusar ocupante de unidade autônoma por conta do aplicativo, salvo regra clara da convenção ou decisão judicial. Tratar o hóspede como visitante irregular sem base escrita vira outro conflito. Na dúvida, notifique o titular e registre o fato.
- A ação judicial sobre a cláusula de destinação anda agora?
- O processo que já discute se a cláusula residencial basta, ou se a convenção precisa proibir com todas as letras, deve ficar parado. O STJ escolheu essa dúvida em 1º de junho de 2026 e deu a ela o nome de Tema 1.443. A notícia de 17 de setembro de 2026 confirma a pausa no Brasil inteiro. A regra ainda não saiu. Notificar a unidade e cumprir a convenção não dependem desse processo.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) — síndico, destinação e sanções
- STJ, Informativo de Jurisprudência n. 889 — curta estadia e destinação
- Aluguel por curta temporada é tema de recurso repetitivo no STJ
- Boletim de Precedentes do STJ n. 141 — Tema 1.443
- Multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa (REsp 1.365.279)