Convenção de condomínio: o que é e para que serve

O que a convenção é, na prática#

Todo condomínio edilício tem dois níveis de regra própria. A convenção é o nível estrutural: ela define como o condomínio existe e funciona. O regimento interno é o nível operacional: ele define como se usa a piscina, em que horário se pode fazer obra, como se reserva o salão de festas.

Quando surge um conflito, a ordem de consulta é sempre a mesma: primeiro a lei, depois a convenção, depois o regimento interno, depois as deliberações de assembleia. Uma regra de nível inferior não derruba uma de nível superior.

É esse encadeamento que explica a resposta mais frequente — e mais frustrante — sobre condomínios: “depende da convenção”. Não é evasiva. O Código Civil estabelece um piso comum a todos os condomínios do país e delega deliberadamente o resto a cada convenção, porque um prédio de quatro apartamentos e um condomínio de seiscentas unidades não podem ser governados pelas mesmas regras.

O que a convenção obrigatoriamente precisa conter#

O art. 1.334 do Código Civil lista cinco itens que toda convenção precisa determinar:

1. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos, tanto para despesas ordinárias quanto extraordinárias.
2. A forma de administração do condomínio.
3. A competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações.
4. As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores.
5. O regimento interno.

Além desses, ela repete o conteúdo do ato de instituição (art. 1.332): a discriminação das unidades de propriedade exclusiva, a fração ideal atribuída a cada uma e o fim a que as unidades se destinam.

O item 4 merece atenção especial de quem administra. É a convenção que define o valor da multa por descumprimento de dever e o procedimento para aplicá-la. Onde a convenção é silenciosa, o síndico perde a base para punir — e a decisão volta para a assembleia. Tratamos disso em detalhe em síndico pode aplicar multa sem advertência?.

Quem a convenção obriga#

Aqui está a característica que mais surpreende quem chega ao condomínio depois da convenção pronta.

A convenção é subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais e, a partir daí, torna-se “desde logo obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção” (art. 1.333).

Isso significa que ela obriga:

• proprietários, tenham ou não assinado;
• quem comprou depois, sem qualquer necessidade de nova adesão;
• inquilinos e demais possuidores, na parte que diz respeito ao uso da unidade e das áreas comuns;
• promitentes compradores e cessionários de direitos sobre as unidades, que o § 2º do art. 1.334 equipara a proprietários para esses fins.

Não existe, portanto, “não concordo com a convenção”. Existe propor a alteração dela em assembleia.

O papel do registro em cartório#

O parágrafo único do art. 1.333 traz uma distinção que costuma ser mal compreendida:

Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja: são dois efeitos diferentes. Entre os condôminos, a convenção vale a partir da subscrição pelos dois terços. Contra terceiros — pessoas de fora da relação condominial —, ela só é oponível depois do registro.

Na prática, um condomínio com convenção não registrada consegue funcionar, mas fica exposto em disputas judiciais e em operações que envolvam terceiros. Regularizar o registro é uma das tarefas de fundo mais úteis que uma gestão pode entregar.

Como a convenção é aprovada e alterada#

A convenção pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular (art. 1.334, § 1º) — não há exigência de escritura.

Para alterá-la, o art. 1.351, na redação dada pela Lei nº 14.405/2022, exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. O mesmo quórum vale para mudar a destinação do edifício ou de uma unidade imobiliária.

Dois terços é um quórum alto de propósito. A convenção é o documento que dá previsibilidade a quem comprou uma unidade contando com determinadas regras, e mudá-la com maioria simples esvaziaria essa previsibilidade.

A consequência prática para o síndico é direta: se uma mudança pode ser feita no regimento interno, faça no regimento interno. Levar à convenção aquilo que não precisa estar nela é a forma mais comum de travar uma gestão inteira em torno de um quórum inatingível.

Convenção, regimento interno e ata: o que vai onde#

Um erro recorrente é tentar resolver por ata de assembleia algo que exigiria alteração de convenção. A deliberação até é registrada, mas fica vulnerável: qualquer condômino pode questioná-la justamente por ter sido tomada com quórum insuficiente para o que se pretendia mudar.

O que fazer com isso na prática#

Se você acabou de assumir como síndico:

1. Localize a convenção registrada e confirme a data do registro no Cartório de Registro de Imóveis.
2. Verifique se os cinco itens do art. 1.334 estão de fato presentes. Convenções antigas costumam ser omissas justamente sobre sanções.
3. Confira o critério de rateio previsto e compare com o que a administradora vem aplicando na prática. Divergência aqui é fonte permanente de contestação de cobrança.
4. Levante quais quóruns a convenção estabelece para cada tipo de decisão. Você vai consultar essa lista o ano inteiro.

Se você é morador e discorda de uma regra:

1. Confirme onde a regra está: convenção, regimento interno ou ata.
2. Se estiver no regimento, o caminho é a assembleia, com o quórum previsto na convenção.
3. Se estiver na convenção, o caminho é o mesmo — mas com dois terços dos votos.
4. Se a regra contraria a lei, ela é inválida naquilo em que conflita, independentemente do quórum que a aprovou.

Onde a convenção não alcança#

A convenção organiza o condomínio, mas não resolve o problema mais comum do dia a dia: ninguém a lê. Ela é longa, escrita em linguagem jurídica, e a dúvida do morador quase sempre chega em forma de pergunta simples — “posso ter cachorro?”, “até que horas posso fazer obra?”, “a vaga é minha mesmo?”.

O trabalho de traduzir o documento para a pergunta é, hoje, quase todo do síndico. É exatamente esse trabalho que a base de conhecimento e o produto tentam reduzir.