Síndico pode aplicar multa sem advertência prévia?

O que diz a legislação#

O Código Civil não cria uma etapa obrigatória de advertência. Ele faz três coisas:

1. Atribui a competência ao síndico. O art. 1.348, VII, coloca entre as competências do síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.
2. Remete a definição das sanções à convenção. O art. 1.334, IV, determina que a convenção estabeleça “as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores”.
3. Fixa um teto. O art. 1.336, § 2º, estabelece que a multa por descumprimento dos deveres dos incisos II a IV será a prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, independentemente das perdas e danos.

Ou seja: a lei desenha o teto e delega o procedimento. Quem define se há advertência antes da multa é a convenção.

O que diz a convenção — e por que ela decide a questão#

É aqui que a resposta se resolve na maioria dos casos concretos.

Se a convenção ou o regimento interno estabelecem uma gradação de sanções, do tipo “primeira ocorrência: advertência; reincidência: multa”, essa gradação é obrigatória. O síndico não pode escolher começar pela multa. Uma multa aplicada com salto de etapa é atacável justamente por descumprir a regra interna que o próprio condomínio se deu.

Se a convenção prevê multa direta, sem etapa de advertência, o síndico pode aplicá-la sem advertência formal — respeitados os limites de valor e o dever de notificação tratado a seguir.

Se a convenção é omissa quanto à multa, o síndico não pode arbitrar valor. O art. 1.336, § 2º, é explícito: “não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”.

Ler a convenção antes de multar não é formalidade. É o que separa uma multa exigível de uma multa que será derrubada.

Quando a notificação prévia é necessária#

Ainda que a convenção não exija advertência, existe um requisito que independe dela.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.365.279, pela Quarta Turma, sob relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, decidiu que a aplicação da sanção ao condômino exige notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa. O relator consignou que punir sem qualquer possibilidade de defesa afronta garantias constitucionais, e que o contraditório e a ampla defesa incidem também nas relações condominiais.

O caso tratava da multa por comportamento antissocial do art. 1.337, parágrafo único — a mais grave das sanções, que pode chegar a dez vezes a contribuição mensal. E a decisão registra um ponto prático importante: notificar apenas depois, para cobrar, não cumpre esse requisito. A notificação precisa ser anterior, para que o condômino tome conhecimento da imputação e possa cessá-la ou se manifestar.

Quanto mais grave a sanção, mais rigorosa é essa exigência. E como o síndico raramente sabe de antemão se a multa será contestada, o procedimento seguro é o mesmo em qualquer caso.

Advertência e notificação não são a mesma coisa#

Essa distinção resolve boa parte da confusão em torno do tema.

Um condomínio cuja convenção não prevê advertência ainda assim deve dar ciência da infração ao condômino e prazo para manifestação antes de multar.

Quando a multa é automática#

Há uma exceção relevante: a multa por atraso no pagamento da contribuição.

O art. 1.336, § 1º, na redação dada pela Lei nº 14.905/2024, prevê que o condômino inadimplente fica sujeito à correção monetária, aos juros moratórios convencionados — ou, na falta de previsão, aos juros do art. 406 do Código Civil — e à multa de até 2% sobre o débito.

Essa multa decorre do simples não pagamento. Não depende de advertência, de notificação prévia nem de deliberação de assembleia, porque não há infração a apurar: ou a contribuição foi paga no prazo, ou não foi.

Não confunda os dois regimes. A multa de até 2% é por inadimplência. A multa de até cinco vezes a contribuição é por descumprimento de dever de conduta.

Procedimento que sustenta a multa#

Se você é síndico e precisa aplicar uma multa que resista a questionamento:

1. Identifique a infração e o dispositivo violado — inciso do art. 1.336, cláusula da convenção ou item do regimento interno.
2. Reúna a comprovação: registro de ocorrência, relato datado, imagens, testemunhas.
3. Confira a convenção: existe gradação de sanções? Qual o valor previsto? Existe procedimento descrito?
4. Notifique o condômino por escrito, antes de qualquer sanção, descrevendo a conduta, a data, o dispositivo violado e concedendo prazo para manifestação.
5. Analise a defesa, se apresentada, e registre a análise.
6. Aplique a sanção prevista, respeitando a gradação e o teto legal.
7. Comunique a decisão por escrito, indicando o valor, o fundamento e a forma de cobrança.
8. Arquive tudo. A prova de que o procedimento foi seguido é o que sustenta a multa mais tarde.

Se a convenção for omissa quanto à multa, o passo 6 muda: leve o assunto à assembleia, que delibera por dois terços dos condôminos restantes.

Onde as multas costumam cair#

Multas anuladas raramente caem pelo mérito. Caem por procedimento:

• falta de notificação prévia — o condômino soube da multa pelo boleto;
• salto de etapa — a convenção previa advertência e ela não foi aplicada;
• valor acima do teto — multa superior a cinco vezes a contribuição mensal;
• ausência de previsão — multa aplicada sem base na convenção e sem deliberação de assembleia;
• falta de prova — nenhum registro objetivo da infração, apenas relato verbal;
• quórum incorreto — nas hipóteses do art. 1.337, deliberação sem os três quartos exigidos.

Um lembrete honesto#

Multa é o último recurso e o pior indicador de gestão. A maior parte das infrações de convivência decorre de desconhecimento da regra, não de má-fé: o morador que fura o horário de obra em geral nunca leu o regimento interno.

Comunicar a regra de forma clara, documentada e acessível resolve mais casos do que qualquer multa — e produz o registro que sustenta a multa quando ela realmente for necessária. É por isso que mantemos um modelo de comunicado sobre barulho pronto para adaptação.