Assembleia eletrônica virou regra permanente no condomínio

O que a lei efetivamente mudou#

Durante a pandemia, assembleias por videoconferência aconteceram sob autorização emergencial e com uma dose considerável de improviso jurídico. A Lei nº 14.309, de 2022, encerrou a excepcionalidade: incluiu o art. 1.354-A no Código Civil e tornou a assembleia eletrônica um regime permanente.

O texto é curto e abrangente:

A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.

Três aspectos merecem atenção.

“Quaisquer modalidades”. Não é só a extraordinária, e não é só para assuntos simples. A assembleia geral ordinária de prestação de contas e a assembleia de eleição de síndico estão igualmente cobertas.

“Não seja vedada”. A lei não exige autorização expressa na convenção — exige ausência de proibição. O silêncio da convenção permite. Só bloqueia a assembleia eletrônica a convenção que a proíba de forma expressa, e nesse caso é preciso alterá-la antes, com os dois terços do art. 1.351.

“Voz, debate e voto”. Este é o requisito substantivo, e é onde as implementações apressadas falham. Uma “assembleia” que consiste em enviar um formulário de votação não preserva voz nem debate. A plataforma precisa permitir que o condômino se manifeste e ouça os demais antes de votar.

Os requisitos operacionais#

O art. 1.354-A traz seis parágrafos com exigências práticas:

• § 1º — o edital deve informar que a assembleia será eletrônica e trazer as instruções de acesso, manifestação e forma de coleta de votos.
• § 2º — a administração não responde por problemas nos equipamentos ou na conexão dos condôminos, nem por situações fora do seu controle.
• § 3º — a ata eletrônica só é lavrada após a somatória e a divulgação de todos os votos.
• § 4º — a assembleia pode ser híbrida, com presença física e virtual no mesmo ato.
• § 5º — normas complementares podem constar do regimento interno, aprovadas por maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.
• § 6º — os documentos da ordem do dia podem ser disponibilizados de forma física ou eletrônica.

O § 5º é o mais subaproveitado. Ele permite que o condomínio fixe suas próprias regras de assembleia eletrônica — plataforma, prazo de credenciamento, forma de identificação, procedimento de votação — no regimento interno, por maioria simples. Definir isso antes evita que cada assembleia recomece a discussão sobre o método.

A sessão permanente: o instrumento que passou despercebido#

A mesma lei acrescentou os §§ 1º a 3º ao art. 1.353, criando a sessão permanente. Ela resolve o impasse mais frustrante da vida condominial: a assembleia que reúne gente, debate o assunto e descobre que não alcançou o quórum especial exigido.

Antes, o caminho era encerrar e reconvocar — perdendo o debate, a presença e os votos já formados.

Agora, a maioria dos presentes pode autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:

1. sejam indicadas data e hora da sessão em seguimento, em até 60 dias, com as deliberações pretendidas identificadas;
2. os presentes fiquem expressamente convocados e as unidades ausentes sejam obrigatoriamente convocadas, na forma da convenção;
3. seja lavrada ata parcial, com transcrição circunstanciada dos argumentos apresentados, remetida aos ausentes;
4. as deliberações prossigam na data designada, com a ata lavrada em seguimento à parcial.

E há duas regras que tornam o mecanismo realmente utilizável:

• os votos já dados ficam registrados e não precisam ser confirmados; quem estiver presente na sessão seguinte pode alterar o próprio voto até o desfecho (§ 2º);
• a sessão pode ser prorrogada quantas vezes for necessário, desde que tudo se encerre em até 90 dias da abertura inicial (§ 3º).

Para decisões que exigem dois terços — alteração de convenção, mudança de destinação — isso é a diferença entre uma pauta que anda e uma pauta que se arrasta por anos.

Onde os condomínios ainda tropeçam#

Convocação incompleta. O art. 1.354 continua valendo integralmente: a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados. Formato eletrônico não flexibiliza isso — e, na prática, a lista de e-mails do condomínio costuma ser mais desatualizada do que a lista de unidades.

Edital genérico. O § 1º exige instruções de acesso, manifestação e coleta de votos. Um edital que apenas informa “a assembleia será virtual” não cumpre o requisito.

Verificação de quitação improvisada. O direito de voto continua condicionado a estar quite (art. 1.335, III). No ambiente eletrônico, isso precisa ser resolvido no credenciamento, antes da abertura da votação — não durante a apuração. O tema é detalhado em quem pode votar em uma assembleia de condomínio?.

Ata lavrada antes da apuração. O § 3º é explícito: a ata só é lavrada depois da somatória e da divulgação de todos os votos.

Confusão entre presença e conexão. Em assembleia híbrida, a lista de presença precisa consolidar os dois ambientes, com as respectivas frações ideais — sem isso, é impossível verificar o quórum de primeira convocação.

O ganho real, e o que ele não resolve#

O ganho de participação é concreto. Assembleias eletrônicas e híbridas removem a barreira do deslocamento e do horário, e alcançam proprietários que não moram no condomínio — exatamente o grupo que mais faltava e que mais é afetado por decisões de rateio e obras.

Mas há um limite que a tecnologia de assembleia não alcança. Participação depende de entender a pauta, e a pauta continua chegando como um edital com itens redigidos em linguagem técnica e um anexo de prestação de contas em PDF. O condômino que passa a conseguir entrar na reunião pelo celular ainda pode não saber o que está sendo votado.

O gargalo, cada vez mais, não é o acesso à assembleia. É o acesso à informação que torna a assembleia compreensível.