Onde encontro a fração ideal do meu apartamento?

Na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, e no ato de instituição do condomínio. O art. 1.331, § 3º, determina que a fração ideal seja identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição. A convenção e os boletos de rateio também costumam trazê-la.

Fração ideal é a mesma coisa que a área do apartamento?

Não. A fração ideal costuma acompanhar a área privativa, mas é um coeficiente próprio, definido na instituição do condomínio, que pode considerar outros fatores como posição, vagas de garagem vinculadas e áreas acessórias. Para rateio e votação, vale a fração ideal registrada — não a metragem.

Posso vender a fração ideal separadamente do apartamento?

Não. O art. 1.339 estabelece que os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva, e que as frações ideais são inseparáveis das unidades. A fração ideal acompanha a unidade em qualquer transferência.

Como a fração ideal afeta o quórum da assembleia?

Em primeira convocação, além da maioria de votos, os presentes precisam representar pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352). Em segunda convocação essa exigência não se aplica, bastando a maioria dos votos dos presentes (art. 1.353). Por isso a lista de presença deve registrar a fração ideal de cada unidade presente.

Fração ideal

Q: O condomínio precisa ratear as despesas por fração ideal?

Esse é o critério legal padrão, mas não é obrigatório. O art. 1.336, I, manda contribuir na proporção das frações ideais "salvo disposição em contrário na convenção". Muitos condomínios adotam rateio igualitário por unidade, e isso é válido desde que previsto na convenção.

Fração ideal: Parte proporcional do solo e das demais áreas comuns que cabe a cada unidade do condomínio, inseparável dela, usada como base para o rateio das despesas e, em regra, para o peso do voto em assembleia.
Também chamado de: Fração ideal de terreno · Coeficiente de proporcionalidade

De onde vem a fração ideal#

Um condomínio edilício tem partes de propriedade exclusiva — o apartamento, a sala, a loja — e partes de propriedade comum — o solo, a estrutura, o telhado, as redes de água, esgoto, gás e eletricidade, o acesso ao logradouro público (art. 1.331, §§ 1º e 2º).

Ninguém é dono de “metade do hall”. O que existe é uma participação proporcional de cada unidade sobre esse conjunto comum. Essa participação é a fração ideal.

O art. 1.331, § 3º, é explícito quanto à sua natureza:

A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Ela é atribuída na instituição do condomínio (art. 1.332, II), registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e é inseparável da unidade (art. 1.339). Não se vende, não se transfere e não se altera isoladamente.

Onde ela aparece na prática#

No rateio das despesas#

O art. 1.336, I, coloca entre os deveres do condômino:

contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

A ressalva final é decisiva. A proporcionalidade por fração ideal é o padrão legal, não uma imposição. A convenção pode adotar outro critério — e muitas adotam rateio igualitário por unidade, ou critérios mistos, com parte fixa e parte proporcional.

Se você quer saber por que a sua unidade paga o que paga, o caminho é: primeiro a cláusula de rateio da convenção; só depois a fração ideal.

No peso do voto em assembleia#

O parágrafo único do art. 1.352 estabelece que os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção. Aqui também o padrão legal admite exceção, e “uma unidade, um voto” é uma escolha extremamente comum.

A diferença entre os dois critérios não é acadêmica. Em um prédio com coberturas de 300 m² e quitinetes de 35 m², o critério proporcional concentra poder decisório nas unidades grandes; o critério “uma unidade, um voto” o distribui por cabeça. Confira o que a sua convenção adota antes de qualquer votação relevante — o assunto é detalhado em quem pode votar em uma assembleia de condomínio?.

No quórum de instalação#

Em primeira convocação, o art. 1.352 exige que os presentes representem pelo menos metade das frações ideais, além da maioria de votos. Em segunda convocação, essa exigência cai (art. 1.353).

É por isso que a lista de presença de uma assembleia bem conduzida registra, ao lado de cada unidade, a fração ideal correspondente. Sem esse dado não é possível verificar o quórum de primeira convocação. O passo a passo completo está em como funciona uma assembleia de condomínio.

Fração ideal não é metragem#

Este é o mal-entendido mais frequente.

A fração ideal costuma acompanhar a área privativa, mas é um coeficiente próprio, definido no instrumento de instituição do condomínio. Ele pode levar em conta outros elementos além da metragem — vagas de garagem vinculadas, áreas acessórias, posição da unidade no empreendimento.

Duas unidades com a mesma área podem ter frações ideais diferentes. Para efeitos de rateio, quórum e votação, o que vale é a fração ideal registrada, não a metragem informada no anúncio de venda ou lembrada de memória.

Como consultar a sua#

Matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. É a fonte definitiva.
Instrumento de instituição do condomínio, onde as frações foram originalmente atribuídas.
Convenção do condomínio, que costuma trazer o quadro completo de unidades e frações.
Boleto ou demonstrativo de rateio, que frequentemente exibe o coeficiente aplicado.

Se os números divergirem entre essas fontes, vale a matrícula. Divergência entre o rateio praticado e a fração registrada é fonte recorrente de contestação de cobrança e merece ser resolvida antes de virar disputa.