Como funciona uma assembleia de condomínio

Por que a assembleia importa tanto#

O condomínio não tem dono. Tem um órgão que decide — a assembleia — e alguém que executa o que foi decidido — o síndico. Quase todo conflito condominial sério nasce da confusão entre esses dois papéis: o síndico que decide o que caberia à assembleia, ou a assembleia que tenta administrar o que caberia ao síndico.

O art. 1.348 lista as competências do síndico. Elas são de execução, representação e conservação. Orçamento, contribuições, contas, alteração de regras e obras de vulto são da assembleia.

Os dois tipos de assembleia#

Assembleia geral ordinária (AGO)#

O art. 1.350 obriga o síndico a convocar, anualmente, reunião da assembleia para:

• aprovar o orçamento das despesas;
• aprovar as contribuições dos condôminos;
• apreciar a prestação de contas;
• eventualmente eleger o substituto do síndico e alterar o regimento interno.

Se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo (§ 1º). Se ainda assim a assembleia não se reunir, qualquer condômino pode requerer que o juiz decida (§ 2º).

Assembleia geral extraordinária (AGE)#

Pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, a qualquer tempo, para tratar de assunto específico (art. 1.355). É o instrumento para obras não previstas, alteração de convenção, destituição de síndico, contratação relevante ou qualquer decisão que não caiba esperar a AGO.

Convocação: a etapa que mais anula assembleia#

O art. 1.354 é curto e severo:

A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Não é “a maioria”. Não é “os que quiseram vir”. Todos precisam ser convocados. A ausência de convocação de um condômino é vício capaz de derrubar as deliberações — inclusive as que teriam sido aprovadas de qualquer forma.

O que uma convocação bem feita registra:

• quem foi convocado (lista completa das unidades);
• quando e como cada um foi convocado;
• a ordem do dia, com os assuntos a deliberar descritos de forma inteligível;
• local, data e horário da primeira e da segunda convocação;
• se a assembleia será eletrônica ou híbrida, com as instruções de acesso.

Assunto que não estava na ordem do dia não deveria ser deliberado: quem decidiu não comparecer o fez com base no que foi anunciado.

A forma e o prazo da convocação são definidos pela convenção. O Código Civil não fixa um prazo geral — ele remete à convenção.

Quórum: instalação e deliberação#

Esta é a parte que mais gera confusão, porque são duas contas diferentes.

Primeira convocação#

Deliberação por maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352).

Note a dupla exigência: maioria dos votos e metade das frações ideais representadas. Em condomínios com unidades de tamanhos muito diferentes, um grupo numeroso de unidades pequenas pode formar maioria de votos sem alcançar metade das frações. Entender fração ideal é pré-requisito para conduzir uma votação corretamente.

Segunda convocação#

Deliberação por maioria dos votos dos presentes, sem exigência de fração mínima (art. 1.353).

É por isso que praticamente toda convocação já anuncia as duas: primeira convocação em determinado horário e segunda, alguns minutos depois, com quórum menor.

Como os votos são contados#

O parágrafo único do art. 1.352 estabelece que os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção. Muitas convenções adotam o critério “uma unidade, um voto”. Confira o que a sua diz antes da apuração — refazer votação depois é sempre pior.

Quóruns especiais#

Alguns assuntos exigem mais:

A convenção pode estabelecer quóruns especiais adicionais. Ela não pode reduzir os que a lei fixou.

Quando o quórum especial não é atingido#

A Lei nº 14.309/2022 criou uma saída para o impasse mais comum das assembleias. Se um quórum especial não é alcançado, a maioria dos presentes pode autorizar a conversão da reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente (art. 1.353, § 1º):

1. sejam indicadas data e hora da continuação, em no máximo 60 dias, com as deliberações pretendidas identificadas;
2. os presentes fiquem convocados e as unidades ausentes sejam obrigatoriamente convocadas;
3. seja lavrada ata parcial, com as transcrições circunstanciadas dos argumentos, remetida aos ausentes;
4. as deliberações continuem na data designada, com a ata lavrada em seguimento à parcial.

Os votos já consignados ficam registrados e não precisam ser confirmados; quem estiver presente na sessão seguinte pode alterar o próprio voto até o desfecho (§ 2º). A sessão pode ser prorrogada, desde que tudo se conclua em até 90 dias da abertura inicial (§ 3º).

Na prática, isso substitui o velho ciclo de convocar, não atingir quórum, reconvocar e recomeçar do zero.

Assembleia eletrônica e híbrida#

O art. 1.354-A, também incluído pela Lei nº 14.309/2022, permite que convocação, realização e deliberação de qualquer modalidade de assembleia ocorram de forma eletrônica, desde que:

• a convenção não vede essa possibilidade; e
• sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, debate e voto.

Requisitos operacionais que a lei fixa:

• o edital deve informar que a assembleia será eletrônica e trazer instruções de acesso, manifestação e coleta de votos (§ 1º);
• a administração não responde por problemas nos equipamentos ou na conexão dos condôminos (§ 2º);
• a ata eletrônica só é lavrada após a somatória e divulgação de todos os votos (§ 3º);
• a assembleia pode ser híbrida, com presença física e virtual no mesmo ato (§ 4º);
• normas complementares podem constar do regimento interno, aprovadas por maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade (§ 5º);
• os documentos da ordem do dia podem ser disponibilizados de forma física ou eletrônica (§ 6º).

A ata#

A ata é o que sobra da assembleia. Meses depois, ninguém lembra do debate; todos consultam a ata.

Uma ata que cumpre sua função registra:

• data, horário de abertura e se a instalação se deu em primeira ou segunda convocação;
• forma de realização (presencial, eletrônica ou híbrida);
• quem presidiu e quem secretariou;
• a lista de presença, com as frações ideais representadas;
• cada item da ordem do dia, a deliberação tomada e o resultado numérico da votação;
• votos contrários e abstenções, quando registrados;
• as decisões redigidas de forma que possam ser executadas sem interpretação adicional.

Esse último ponto é o mais negligenciado. “Aprovada a reforma da fachada” não diz escopo, prazo, valor nem forma de rateio — e transforma a próxima assembleia em uma discussão sobre o que foi decidido na anterior.

Roteiro prático para o síndico#

Antes:

1. Defina a ordem do dia com assuntos descritos de forma específica.
2. Confirme na convenção o prazo e a forma de convocação, e os quóruns de cada item.
3. Convoque todas as unidades e guarde comprovação individual.
4. Disponibilize antecipadamente os documentos: orçamento, prestação de contas, orçamentos de obra.

Durante:

5. Registre a presença com as frações ideais correspondentes.
6. Verifique quem está quite antes de abrir a votação — não durante a apuração.
7. Vote item por item; nunca em bloco quando os quóruns exigidos forem diferentes.
8. Anuncie o resultado numérico de cada deliberação em voz alta, antes de passar ao item seguinte.

Depois:

9. Lavre a ata com as decisões executáveis.
10. Distribua a ata a todos os condôminos, inclusive aos ausentes.
11. Registre a ata quando a convenção ou a natureza da decisão exigir.

O ponto cego das assembleias#

Assembleia bem conduzida não garante condomínio informado. A ata é distribuída, poucos leem, e nos meses seguintes o síndico responde individualmente às mesmas perguntas sobre o que foi decidido.

O problema não é de governança — é de acesso à informação. A decisão existe, está registrada, e mesmo assim ninguém consegue encontrá-la quando precisa.