Condômino inadimplente pode participar da assembleia?

O art. 1.335, III, condiciona a "estar quite" tanto o voto quanto a participação nas deliberações. Na prática, a maioria dos condomínios permite a presença e o uso da palavra e restringe apenas o voto, o que é razoável e evita discussão sobre cerceamento. O que não se admite é computar o voto de quem está inadimplente, porque isso vicia a apuração.

A partir de quando o condômino é considerado quite?

Quite é quem não tem débito condominial pendente no momento da assembleia. Se o pagamento é feito antes da instalação — inclusive no mesmo dia —, o direito de voto é restabelecido. Por isso a verificação de quitação deve ser feita na abertura, e não com base em uma lista fechada dias antes.

Inquilino pode votar na assembleia?

Não por direito próprio. Quem detém o direito de voto é o proprietário. O inquilino pode votar se comparecer como procurador do proprietário, com procuração válida, ou se a convenção do condomínio expressamente lhe atribuir voto em determinadas matérias. A convenção obriga o inquilino quanto ao uso da unidade e das áreas comuns, mas isso não lhe transfere o voto.

Uma pessoa pode representar vários condôminos por procuração?

O Código Civil não limita o número de procurações. Muitas convenções, porém, estabelecem limite justamente para evitar concentração de poder de voto em uma única pessoa. Verifique a convenção antes da assembleia e informe a regra no edital, para não haver discussão na mesa.

Como vota uma unidade com dois proprietários?

A unidade tem um voto correspondente à sua fração ideal, e não um voto por proprietário. Os coproprietários precisam se compor sobre o sentido do voto; se não houver acordo, um deve comparecer com procuração do outro. O mesmo raciocínio vale para unidade pertencente a espólio, representado pelo inventariante, e a pessoa jurídica, representada por quem tem poderes no contrato social.

Quem pode votar em uma assembleia de condomínio?

O que diz a legislação#

O art. 1.335 do Código Civil lista os direitos do condômino. O inciso III é o que interessa aqui:

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Três palavras finais decidem a maior parte das dúvidas do dia da assembleia: estando quite.

A quitação não é uma sanção acrescentada ao inadimplente. Ela é condição do próprio direito. O condômino em débito não é privado do voto — ele ainda não reúne o requisito para exercê-lo. A diferença parece sutil, mas explica por que o direito volta assim que o débito é quitado, sem necessidade de qualquer deliberação.

Quem vota#

Proprietários quites. O caso normal. Vota o titular da unidade, com peso proporcional à sua fração ideal, salvo critério diverso na convenção.

Promitentes compradores e cessionários de direitos. O art. 1.334, § 2º, os equipara a proprietários para os fins da convenção, “salvo disposição em contrário”. É a situação de quem comprou por contrato ainda não levado a registro — comum em prédios recém-entregues.

Procuradores. Qualquer condômino pode se fazer representar por procurador com poderes para votar. Verifique na convenção se há limite de procurações por pessoa; muitas estabelecem um, e o limite é legítimo.

Coproprietários, espólios e pessoas jurídicas. A unidade tem um voto, não um voto por titular. Coproprietários precisam se compor; espólio vota pelo inventariante; pessoa jurídica, por quem tem poderes de representação.

Quem não vota#

O condômino inadimplente, enquanto não quitar. É a hipótese mais frequente e a que mais gera atrito na mesa.

O inquilino, por direito próprio. A convenção obriga o inquilino quanto ao uso da unidade e das áreas comuns, mas obrigação não é o mesmo que direito de voto. O voto acompanha a titularidade.

O inquilino pode votar em duas situações: se comparecer como procurador do proprietário, com procuração válida, ou se a convenção expressamente lhe atribuir voto em determinadas matérias — o que algumas convenções fazem para assuntos de uso cotidiano, como horários de áreas comuns.

Como verificar a quitação sem criar conflito#

Este é o ponto operacional que mais estraga assembleias.

O erro comum é fechar a lista de inadimplentes dias antes e barrar o voto com base nela. O condômino que pagou na véspera aparece na porta com o comprovante, a mesa não tem como conferir, e a discussão consome a primeira meia hora da reunião.

O procedimento que funciona:

Anuncie no edital que o direito de voto depende de quitação, citando o art. 1.335, III, e a cláusula correspondente da convenção.
Tenha a posição atualizada no momento da abertura, não uma lista antiga.
Aceite comprovante de pagamento apresentado na hora, inclusive do mesmo dia.
Verifique na recepção, antes da instalação — nunca durante a apuração de um voto.
Registre em ata quais unidades estavam aptas a votar e as frações ideais correspondentes.
Permita presença e palavra a todos, restringindo apenas o voto. Isso reduz drasticamente a chance de alegação de cerceamento.

Quanto vale cada voto#

O parágrafo único do art. 1.352 estabelece o critério legal:

Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Ou seja, o padrão é o voto proporcional à fração ideal, mas a convenção pode adotar outro critério — e é muito comum que adote “uma unidade, um voto”.

A diferença é decisiva em condomínios com unidades de tamanhos desiguais. Onde há coberturas e quitinetes no mesmo prédio, o critério escolhido muda quem controla as decisões. Confirme na convenção antes da assembleia: descobrir isso durante a apuração é a pior hora possível.

Lembre-se ainda que, em primeira convocação, não basta maioria de votos — é preciso que os presentes representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352). Em segunda convocação, basta a maioria dos votos dos presentes (art. 1.353). O passo a passo completo está no guia sobre como funciona uma assembleia de condomínio.

Um caso que confunde muita gente#

Unidade alugada, proprietário ausente, inquilino presente e interessado no assunto.

O inquilino não vota por ser inquilino. Se o proprietário quiser que ele vote, basta uma procuração com poderes específicos. Sem procuração, a unidade fica sem voto — mesmo que o assunto afete diretamente quem mora ali.

Vale um aviso ao proprietário que aluga: assembleias decidem sobre rateio de obras, aumento de contribuição e regras de uso. Não acompanhar e não constituir procurador significa abrir mão de influência sobre decisões que recairão sobre a sua unidade — e, no fim, sobre você.